Критерии выбора офиса и коммерческой недвижимости в Дубае, ОАЭ

Дубай, известный своей оживленной экономикой и благоприятной для бизнеса средой – перспективное место, чтобы зарегистрировать компанию, приобрести или арендовать недвижимость, заниматься экономическим развитием со стабильным доходом и жить в динамично развивающейся среде.

Чтобы ваш бизнес процветал в Дубае, важно учитывать различные факторы, прежде чем окончательно выбрать коммерческую недвижимость. В этой статье мы рассмотрим основные критерии выбора.

Как выбрать коммерческую недвижимость в Дубае

Выбирая будущий офис или промышленную площадку для бизнеса в Дубае, важно учитывать ряд факторов.

Расположение

Местоположение – ключевой критерий. Расположение может существенно повлиять на ведение бизнеса, удовлетворенность сотрудников и доступность для клиентов. Среди самых популярных и востребованных районов для ведения бизнеса в Дубае можно назвать следующие:

• DIFC – наиболее подходит для компаний финансового сектора

• Business Bay – здесь расположено множество коммерческих компаний, агентств недвижимости

• Dubai Media City – комьюнити, объединяющее местные и международные медиакомпании

• Dubai Internet City – комьюнити, объединяющее местные и международные IT-компании

• Downtown Dubai – идеален для коммерческих и торговых компаний, организаций в сфере ритейла, туризма, фэшн-индустрии, недвижимости и проч. 

Размер и планировка офисного помещения

При определении подходящего размера помещения важно учитывать следующие параметры:

• Количество сотрудников и их рабочие потребности

• Места для рабочих мест, переговорных комнат, приемных и других помещений

• эргономичность и организация пространства. Открытая планировка способствует сотрудничеству и общению между сотрудниками, в то время как частные офисы позволяют уединиться и сосредоточиться. 

Инфраструктура и удобства

Дубай известен своей ультрасовременной инфраструктурой и удобствами. 

На что обратить внимание:

• Высокоскоростной интернет

• Надежное электроснабжение

• Кондиционирование воздуха

• Современные системы безопасности. 

Кроме того, проверьте, предоставляет ли помещение дополнительные удобства, такие как парковка, конференц-залы, места отдыха и пункты питания. Эти удобства могут улучшить общее впечатление от работы сотрудников и способствовать созданию благоприятной рабочей обстановки.

Доступность и транспорт

Учитывайте близость к основным транспортным узлам, таким как аэропорты, станции метро и автобусные остановки. Это обеспечит удобство поездок в офис и обратно для всех.

Кроме того, оцените наличие парковки как для сотрудников, так и для клиентов. Достаточное количество парковочных мест может стать значительным преимуществом, особенно в оживленных районах, где с парковкой могут возникнуть проблемы.

Стоимость и бюджет

Определите свой бюджет и рассчитайте общую стоимость, которая включает:

• Арендную плату

• Плату за обслуживание

• Коммунальные услуги 

• Любые дополнительные сборы

Несмотря на то, что в престижных районах стоимость аренды может быть выше, они часто предоставляют дополнительные преимущества, такие как близость к деловым центрам и возможность налаживания контактов. Учитывайте требования вашего бизнеса и оцените, перевешивают ли преимущества первоклассного местоположения более высокие затраты.

Условия аренды и гибкость

При выборе недвижимости внимательно изучите условия аренды. Уточните срок, возможности продления, а также любые штрафные санкции или условия выхода из договора. Гибкость имеет решающее значение, поскольку она позволяет вашему бизнесу адаптироваться к изменяющимся обстоятельствам или требованиям роста.

Гибкие варианты офисов:

• Помещения для совместной работы 

• Офисы с обслуживанием, которые предлагают более короткие сроки аренды и возможность изменять размер помещения по мере необходимости. 

Такие варианты могут быть полезны, особенно для начинающих или находящихся на переходном этапе компаний. Цена помещения может варьироваться от расположения, логистического удобства, района и ситуации на рынке в целом. 

Поддержка бизнеса и возможности для налаживания контактов

Дубай славится своей благоприятной для бизнеса экосистемой и возможностями для налаживания контактов. Некоторые объекты предлагают дополнительные преимущества, такие как услуги по поддержке бизнеса, доступ к сетевым мероприятиям и сообществам для совместной работы, а также услуги секретарей и административную помощь. Это может быть выгодно, особенно для начинающих компаний или предприятий, желающих расширить свою сеть и получить представление об отрасли.

Будущий рост и расширение

При выборе коммерческой недвижимости в Дубае важно учитывать планы будущего роста и расширения вашего бизнеса. Перед подписанием договора важно ответить на следующие вопросы:

• Обеспечивает ли помещение гибкость, чтобы вместить ваш прогнозируемый рост? 

• Будет ли у вас возможность расширяться в пределах одного здания или комплекса? 

• Есть ли место для дополнительных рабочих мест или конференц-залов, если это необходимо?

Рекомендуется выбирать то помещение, которое обеспечивает масштабируемость и позволяет легко адаптироваться к изменяющимся потребностям бизнеса. 

Репутация и имидж

Хорошо содержащееся и респектабельное помещение может повысить авторитет вашего бизнеса и произвести положительное впечатление на клиентов, партнеров и сотрудников.

Ищите недвижимость с профессиональной атмосферой и благоприятной репутацией в отрасли. Это может способствовать созданию благоприятной рабочей атмосферы и привлечению лучших специалистов в вашу организацию. Это не обязательно должна быть элитная недвижимость площадью более 100 квадратных метров, но помещение должно отвечать вашим потребностям и условиям, которые некоторые виды деятельности требуют: 

• развитый транспорт 

• стоимость недвижимости

• возможность работать с юридическими лицами и проч.

Нормативные и правовые аспекты

Свободные зоны в Дубае предлагают различные стимулы, такие как 100% иностранное владение, освобождение от налогов и упрощенные процедуры лицензирования. Однако предприятия, работающие за пределами свободных зон, должны придерживаться иных правил и могут иметь ограничения на иностранное владение.

Убедитесь, что выбранный вами объект соответствует структуре и целям вашего бизнеса. Проконсультируйтесь с экспертами в области права или бизнес-консультантами, чтобы понять юридические обязательства и требования, связанные с конкретной недвижимостью, которую вы рассматриваете.

Местная деловая среда

Дубай – это многокультурный и динамичный деловой центр с процветающей экономикой. Чтобы извлечь из этого пользу и выгоду, обратите внимание на следующее:

• Местные условия ведения бизнеса и то, насколько они соответствуют вашей отрасли и целевому рынку. 

• Транспортная и логистическая инфраструктура. Стратегическое расположение Дубая обеспечивает доступ к рынкам Ближнего Востока, Африки и Азии, что делает его привлекательным выбором для компаний с региональными или международными устремлениями.

• Близость к аналогичным предприятиям или взаимодополняющим отраслям. Это может способствовать сотрудничеству и предоставлять возможности для налаживания контактов.

• Наличие поблизости служб поддержки бизнеса, таких как банки, юридические фирмы, бухгалтерские услуги и маркетинговые агентства. 

Благополучие и удобства для сотрудников

Лучше выбирать помещения с удобствами, которые повышают удовлетворенность сотрудников и баланс между работой и личной жизнью. Это могут быть кафетерии, фитнес-залы, зоны отдыха или близлежащие места для проведения досуга.

Кроме того, оцените наличие поблизости таких удобств, как рестораны, кофейни, магазины и медицинские учреждения. Наличие этих удобств в непосредственной близости может способствовать созданию удобной и комфортной рабочей среды для ваших сотрудников.

Экологическая устойчивость 

Поскольку экологическая безопасность приобретает все большее значение, стоит обратить внимание на помещения, в которых приоритет отдается экологическим практикам. Ищите здания с "зелеными" сертификатами или инициативами, такими как сертификация LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) или BREAM. Эти здания спроектированы таким образом, чтобы быть энергоэффективными, экологически чистыми и способствовать развитию устойчивых практик.

Выбор экологически устойчивого помещения способствует повышению рейтинга компании благодаря следующим факторам:

• корпоративной социальной ответственности 

• демонстрирует приверженность созданию более экологичного будущего – стратегической цели ОАЭ.

Нюансы выбора офиса в зависимости от типа бизнеса

Дубай предлагает разнообразные офисные помещения, от традиционных офисов до обслуживаемых офисов и коворкинг-пространств. Каждый тип офисного помещения имеет свои преимущества и недостатки, поэтому важно выбрать правильный тип, прежде чем открыть бизнес в Дубае.

Традиционные офисы предлагают конфиденциальность и выделенное пространство, в то время как обслуживаемые офисы предоставляют целый ряд удобств и возможностей. Коворкинг-пространства идеально подходят для фрилансеров, стартапов и малого бизнеса, которые хотят сэкономить на расходах и наладить связи с другими профессионалами.

Если вы планируете запустить промышленное производство, рассмотрите варианты фризон, предлагающих индустриальные площадки и склады на льготных условиях. 

Типы офисов и визы для сотрудников

В Дубае действуют четкие правила, определяющие пропорциональность площади офиса количеству сотрудников: 

• На каждые 9 кв.м офиса может быть оформлена одна рабочая виза.

• В случае аренды Serviced office, представляющее собой меблированное и оборудованное офисное помещение, управляемое третьей стороной, разрешается оформление 4 – 5 виз.

• В случае аренды flexi desk можно оформит максимум 3 визы.

Какие документы нужно собрать для аренды коммерческой недвижимости в Дубае

Основной пакет документов включает:

• Подтверждение на владение своим бизнесом.

• Разрешение на использование недвижимого объекта.

• Подтверждение соответствия помещения планам по его эксплуатации.

Помимо основных, могут потребоваться:

• Паспорт владельца компании;

• Бизнес-лицензия (или предварительное одобрение от соответствующего госоргана)

• Бизнес-план

• Выписка с банковского счета

Важно зарегистрировать договор аренды в системе Ejari – тогда сделка будет считаться законной.

Алгоритм аренды коммерческой недвижимости в Дубае

1. Планирование бюджета.

Изучите районы Дубая, где вы хотели бы арендовать недвижимость.

Определите свой бюджет на аренду, принимая во внимание ваш ежемесячный доход и другие расходы.

2. Поиск недвижимости.

Найти подходящий офис для бизнеса в Дубае можно через онлайн-платформы недвижимости, тематические объявления или агентства недвижимости.

3. Наймите агента по недвижимости. 

Обратитесь к агентам по недвижимости для получения дополнительной информации об объектах, которые вас интересуют. Важное условие – брокер и само агентство должны быть зарегистрированы в Агентстве по регулированию недвижимости Дубая (RERA). Без данного удостоверения сделка будет считаться незаконной.

4. Просмотр вариантов.

Запланируйте просмотр недвижимости, чтобы оценить состояние, расположение и удобства каждого из вариантов. На просмотре обязательно уточните вопросы об условиях аренды, обслуживания и любых дополнительных сборах.

5. Согласование условий.

Обсудите условия аренды с арендодателем или агентом по недвижимости: сумму арендной платы, график платежей и любые другие детали.

6. Договор аренды. 

Как только вы и арендодатель согласуете условия, будет составлен договор аренды (tenancy contract). Тщательно просмотрите договор, чтобы убедиться, что он точно отражает согласованные условия и соответствует законам об аренде Дубая.

7. Возвратный депозит.

При аренде коммерческой или жилой недвижимости в Дубае обычно вносится депозит, эквивалентный арендной плате за определенное количество месяцев. Этот залог удерживается арендодателем в качестве гарантии от ущерба или невыплаченной вовремя арендной платы.

8. Регистрация в системе Ejari.

И арендодатель, и арендатор должны зарегистрировать договор аренды в системе Ejari, государственном сервисе по документированию договоров аренды в Дубае.

9. Подключение к сервису DEWA и сертификат Ejari.

После регистрации договора вы можете подать заявку на подключение электричества и воды (DEWA) к объекту недвижимости. Также на этом этапе необходимо получить сертификат Ejari, который служит легальным подтверждением сделки по аренде.

10. Внесите платежи.

Перед использованием офиса оплатите арендную плату за первый месяц/первый чек и любые другие согласованные сборы.

11. Проверка при въезде.

Во время заселения проведите тщательную проверку состояния объекта недвижимости. Задокументируйте любой существующий ущерб и сообщите об этом арендодателю, чтобы избежать споров при выезде.

12. Текущие арендные платежи.

Платите арендную плату в соответствии с согласованным графиком на протяжении всего срока аренды.

Алгоритм покупки коммерческой недвижимости в Дубае

Процесс покупки коммерческой собственности в Дубае схож с арендой, но подразумевает ряд нюансов. 

1. Проведите тщательный анализ рынка недвижимости.

Определите критерии, которые соответствуют вашим бизнес-целям, например, высокий пешеходный трафик, близость к крупным деловым центрам или конкретным отраслевым кластерам.

2. Выберите подходящий тип коммерческой недвижимости.

Учитывайте такие факторы, как размер, планировка, удобства и инфраструктура, каждый из которых соответствует конкретным отраслям, аудиториям и инвестиционным целям. 

3. Законодательная база и правила.

Убедитесь, что вы соблюдаете законы и правила, установленные Земельным департаментом Дубая (DLD). 

4. Наймите профессионального брокера.

Работа с авторитетным агентом по недвижимости или консультантом может значительно упростить процесс покупки. Опытные профессионалы могут помочь в выборе недвижимости, комплексной проверке и переговорах по контракту, экономя ваше время и усилия.

5. Бюджет и финансирование.

Определите свой бюджет на покупку коммерческой недвижимости в Дубае, принимая во внимание не только цену покупки, но и дополнительные расходы, такие как регистрационные сборы, оценку недвижимости и судебные издержки. 

6. Комплексная проверка.

Проведите тщательную комплексную проверку интересующей вас коммерческой недвижимости. Проверьте состояние недвижимости, инфраструктуру, объекты и все существующие договоры аренды. Подтвердите право собственности на недвижимость и убедитесь, что все необходимые согласования и разрешения имеются в наличии.

7. Переговоры и подписание контракта.

Важно вести честные и прозрачные переговоры с продавцом или застройщиком для достижения взаимовыгодного соглашения. Работайте с экспертами по правовым вопросам, чтобы составить четкий и всеобъемлющий договор купли-продажи, в котором излагаются все положения, условия и обязанности обеих сторон.

8. Передача права собственности и регистрация.

После заключения договора купли-продажи начинается процесс передачи права собственности (Title Deed) и регистрации. Земельный департамент Дубая (DLD) играет центральную роль в этом процессе, контролируя передачу права собственности и обеспечивая соблюдение всех требований законодательства. Оплатите необходимые сборы, заполните документацию и соблюдайте процедуры регистрации для завершения приобретения.

9. Долгосрочное видение и стратегия выхода.

При покупке коммерческой недвижимости в Дубае важно иметь долгосрочное видение и стратегию выхода. Рассмотрите потенциал роста капитала, доходность от аренды и будущее развитие этого района. Четкое понимание ваших инвестиционных целей и четко определенная стратегия выхода гарантируют, что вы сможете адаптироваться к изменениям рынка и максимизировать свою прибыль.

Стоимость коммерческой недвижимости в Дубае: факторы влияния

Стоимость офисных помещений в Дубае сильно варьируется в зависимости от:

• локации;

• внешней инфраструктуры и благоустройства;

• типа здания и удобств;

• технического обслуживания.

Например, во фризоне DIFC плата за небольшое офисное помещение (площадью от 10 до 20 квадратных метров) начинается от 8 000 до 15 000 AED (2 200 – 4 084$). Для более крупных офисных помещений площадью от 46 до 100 квадратных метров стоимость может достигать 60 000 AED (16 336$) и более.

В других районах, также расположенных в привлекательных локациях, таких как Business Bay и Sheikh Zayed Road, ежемесячная арендная плата за небольшое офисное помещение начинается от 5 000 до 10 000 AED (1 360 – 2 722$).