Покупка недвижимости в Дубае

Можно ли купить недвижимость в ОАЭ с российским паспортом

Зарубежный рынокнедвижимости, на котором ОАЭ продемонстрировали наибольшую динамичность, стал одним из альтернативных способов защиты и преумножения капитала для иностранцев в 2022-2023 годах.

Примечательно, что российскиеинвестиции в зарубежную недвижимость, в частности в Дубай, стали лидерами, войдя в топ-тройку среди иностранных покупателей недвижимостиДубая. 

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в ОАЭ, однако не во всех районах, а в специальных, которые называются фрихолд-зоны. К ним относятся популярные районы Downtown, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Marina и другие. При этом правительство Эмиратов регулярно расширяет список таких районов. Так, например, среди новых можно выделить сообщества Nad Al Sheba, где ранее недвижимости могли приобретать только местные жители, и Maritime City в Дубае. 

В числе преимуществ покупки недвижимости иностранные покупатели получают право на резидентский статус ОАЭ, или ВНЖ. Так, например, несколько лет назад, чтобы получить визу резидента сроком на 2-3 года, нужно было инвестировать минимум 1 млн AED (273 000 $). Сейчас достаточно вложить 750 000 AED (205 000 $). Срок действия такой визы зависит от стоимости приобретенной недвижимости. Инвесторы, вложившие от 2 миллионов AED (примерно 545 000 $), могут претендовать на получение Золотой визы сроком до 10 лет. Кстати, статус резидента также можно получить при открытии компании в ОАЭ. 

При этом купить недвижимость в ОАЭ можно и удаленно. При грамотном выборе профессионального брокера можно подробно ознакомиться с районом и типом приобретаемой собственности, а также приобрести инвестиционный объект на стадии строительства (офф-плана). 

Поиск недвижимости в ОАЭ 

Рынокнедвижимости Дубая развивается динамичными темпами, а вместе с ним – и цифровые сервисы для поиска наиболее подходящих вариантов. 

Безусловно, выбирать объекты можно на сайте застройщиков. В стране к крупнейшим относятся Damac Properties, Emaar Properties, Nakheel, Danube и другие. 

Однако специализированные агрегаторы представляют более широкий выбор различных типов жилой и коммерческий недвижимости от всех работающих в ОАЭ строительных компаний. Ниже представлен обзор ключевых из них. 

Bayut

Bayut лидирует на рынке недвижимости Дубая и остальной части ОАЭ. Это комфортная платформа, которая связывает продавцов с покупателями, а владельцев недвижимости с арендаторами. Будучи одним из самых полных и простых в использовании сайтов по недвижимости, Bayut был признан Forbes лучшим порталом в 2019 году.

Веб-сайт, содержащий списки более чем 1200 агентств, обслуживает около 2,8 миллиона посетителей. Пользователям легко найти недвижимость в любом из семи Объединенных Арабских Эмиратов. С помощью расчета ипотеки пользователи могут находить и управлять финансами для следующей покупки.

Property Finder

Property Finder — еще один сильный игрок в сфере поиска лучших объектов недвижимости. Платформа является лидером рынка благодаря огромному количеству клиентов, которых она обслуживает, и эксклюзивной базе данных объектов. Имея более 1000 клиентов, веб-сайт предлагает множество вариантов инвестирования для покупателей и продавцов. Пользователи могут просматривать объявления об аренде или покупке.

Портал опережает конкурентов, предлагая виртуальные туры, которые позволяют инвесторам получить подробный обзор объекта недвижимости перед подписанием сделки. Владельцы недвижимости и агентства могут попробовать как бесплатные, так и премиум-листинги в соответствии с требованиями проектов.

Zoom Property

Zoom Property известна как одна из надежных платформ для быстрого поиска квартир в ОАЭ. Веб-сайт облегчил жителям ОАЭ поиск недвижимости благодаря удобным фильтрам. Пользователи могут получить доступ к различным проектам и агентам для безопасности сделки.

Вкладка поиска агентов на веб-сайте отображает огромный объем данных об агентах по недвижимости, которые проверены для работы с множеством объявлений. Здесь можно связаться с агентами, узнать подробности, а также записаться на встречу.

Dubizzle 

Dubizzle — очень популярный сайт объявлений в ОАЭ. Он известен тем, что покупает или продает практически все в регионе, например, недвижимость, автомобили, рабочие места или любые предметы домашнего обихода. Хотя этот веб-сайт не является специализированным веб-сайтом по недвижимости, его широкое использование среди жителей ОАЭ позволило ему упомянуть в этом списке.

Агрегатор объединяет около 1100 коммерческих объектов, 9500 вилл, 45 000 квартир и другие варианты жилья

жилья. Владельцы недвижимости и агенты могут размещать бесплатные или платные объявления. Однако на платформе может отсутствовать эксклюзивная база данных ближайших к вам агентов.

Square Yards

SquareYards входит в число надежных веб-сайтов по недвижимости, которые с гордостью заявляют, что являются инструментом, заполняющим вакуум между продавцами и покупателями недвижимости. Это один из самых быстрорастущих веб-сайтов, посвященных технологиям недвижимости, в ОАЭ.

Портал распространил свою технологию на другие регионы, такие как Канада, Австралия и Индия. Веб-сайт успешно собрал более 500 партнеров, 150 000 агентов и сотни банков, сформировав широкую сеть объектовнедвижимости.

Кроме того, выбрать и купить недвижимость можно через сайты профессиональных брокеров в Дубае. Однако важно проверять наличие соответствующей лицензии у таких компаний. Из надежных агентств можем порекомендовать партнеров компании Бизнес Бутик – Elite&Luxury, опытные профессионалы которого проведут консультацию на русском или английском языках и помогут с выбором подходящего объекта. 

Документы для покупки квартиры в Дубае

Физическим лицам необходимо иметь ключевой документ для покупки квартиры в ОАЭ:

Заграничный паспорт

Ваш паспорт является основным документом, удостоверяющим личность, необходимым для покупкинедвижимости в Дубае. Убедитесь, что документ действителен и имеет достаточно длительный срок действия.

Сертификат об отсутствии возражений (NOC)

Этот документ необходим уже в процессе сделки. Покупатель должен получить сертификат об отсутствии возражений (No objection Certificate – NOC от государственного органа или бывшего владельца, если он покупает на вторичном рынке, чтобы подтвердить, что продаваемая недвижимость не имеет юридических проблем. Для объектов в стадии строительства в ОАЭ, такой Сертификат часто требуется в качестве доказательства четкого права собственности на недвижимость и оплаты всех счетов за коммунальные услуги. Он также подтверждает, что передача права собственности возможна и нет неоплаченных остатков и указывает на то, что застройщик не против того, чтобы вы купили у него недвижимость.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например, выписка из банковского счета, подтверждающая финансовую способность покупателя (часто требуется при покупке недвижимости в ипотеку или в рассрочку).

Юридическим лицам необходимо предъявить учредительные документы, сертификат регистрации, решение совета директоров об инвестициях и паспорт инвестора. Однако компания должна быть зарегистрирована в ОАЭ, поскольку иностранные юридические лица не имеют права на приобретение недвижимости в Эмиратах. 

Обращаем внимание, что данный перечень документов не является исчерпывающим и может меняться в зависимости от конкретных обстоятельств приобретения собственности. Прежде чем приступить к процессу приобретения недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с профессиональным агентом или юрисконсультом, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы.

Документы, предоставляемые покупателю

После совершения сделкипокупателю предоставляются следующие документы: 

Сертификат права собственности

В ОАЭ он называется Title Deed. Это юридический документ, который удостоверяет ваше право собственности на недвижимость после покупки и ваше право использовать ее, закладывать, продавать или сдавать в аренду. Если вы являетесь единственным владельцем недвижимости, ваше имя будет указано в свидетельстве о праве собственности. Однако оригинал документа о праве собственности будет храниться в банке до тех пор, пока вся сумма кредита не будет погашена, если вы приобретете недвижимость с использованием ипотеки, и вместо этого у вас на руках будет его дубликат.

В свидетельстве о праве собственности в Дубае можно найти следующую информацию: 

• описание типа, размера, местоположения, границ и других деталей объекта недвижимости;
• должны быть включены официальная печать регистрирующего органа, а также имя законного владельца недвижимости и идентификационный номер, последняя дата передачи, дата выдачи и стоимость.

Пошаговый процесс сделки 

Выбор недвижимости

Подробно изучите текущие предложения, оцените локацию и рассчитайте ваш бюджет. Иногда подобрать наилучший и наиболее выгодный вариант помогают опытные брокеры. 

Поиск агента 

Найдите опытного агента, который будет работать с вами, чтобы понять весь ваш бюджет, желания и требования. Чем больше деталей вы уделяете при работе с экспертами отрасли на предварительном этапе, тем меньше времени потребуется на поиск подходящей недвижимости. На этом этапе очень важно дать вашему агенту лучшее представление о том, что вы ищете.

Просмотр объектов 

В качестве консультанта по недвижимости ваш агент выделит объекты, соответствующие вашему бюджету и требованиям. Назначьте встречи для просмотра нескольких вариантов, пока не найдете то, что ищете. Просмотр объектов может проходить в том числе виртуально.

Бронирование объекта

После того, как выбор сделан, не забудьте забронировать объект через застройщика или брокера. Для этого необходимо внести небольшой задаток, который будет вычтен из стоимости объекта. После брони объект будет снят с продаж и закреплен за вами.

Подписание Меморандума о взаимопонимании

Ваш агент подготовит меморандум о взаимопонимании, который также известен как форма F. 

Оплата и заключение договора о купле-продаже

Покупатель и продавец согласовывают условия и план оплаты и заключают договор купли-продажи. Покупатель вносит полную стоимость или первый взнос. В договоре прописываются все детали объекта: особенности, локация, площадь, планировка, стоимость, а также подробный план оплаты. 

Если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, то потребуется участие банка. Требуется банковская оценка объекта, и покупателю необходимо будет получить от кредитора письмо с окончательным предложением, которое гарантирует возможность получения ипотеки. 

Подача заявки на NOC

Это может быть сделано брокером. Обычно кто-то из офиса застройщика приезжает осмотреть недвижимость после подачи заявки на получение NOC. Некоторые застройщики также требуют от покупателя депозит, который возвращается только после того, как покупатель представит документ о праве собственности в офисе застройщика и его записи будут обновлены. 

Получение Свидетельства о праве собственности

После регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department) на имя покупателя будет выдано свидетельство о праве собственности (Title Deed). Это документ, предоставляющий право на подачу и оформление резидентского статуса. 

Ипотека и рассрочка

Иностранцы могут приобрести недвижимость в Дубае в ипотеку или в рассрочку. Однако шансы одобрения ипотеки у обладателей резидентской визы выше, чем у нерезидентов. К последним банк может предъявить дополнительные требования и условия.

Ключевые критерии для одобрения ипотеки: 

• трудоустройство в компании ОАЭ или собственная компания на территории страны (для резидентов);

• первоначальный взнос в размере не менее 20 - 25 %;

• возраст заявителя: от 21 до 65 лет;

• выписка из банка за 6 месяцев, подтверждающая финансовую способность; 

• для тех, кто работает в компаниях в ОАЭ, необходимый уровень месячного дохода должен быть не менее 10 000 – 15 000 AED (2 700– 4 000); 

• подтверждение законности средств для взноса за ипотеку.

Список требований может быть расширен в зависимости от банка.

Также многие застройщики в Дубае предлагают рассрочку. Она может быть двух типов: 

- rent-to-own. Данный тип действует для готового жилья и представляет собой арендную плату в виде ежемесячных платежей, которые выплачиваться до полного погашения стоимостинедвижимости. Как правило, такие платежи выше средних цен на обычную аренду. 

- рассрочка для  на стадии строительства (off-plan). В этом случае первоначальный взнос составляет 50% (хотя на некоторые проекты ряд застройщиков предлагает эксклюзивные условия – от 15-20% в качестве первоначального взноса). Остальная сумма делится на доли и оплачивается по установленному графику только после введения проекта в эксплуатацию.

Дополнительные расходы 

При любой покупке с покупателей взимается комиссия агентства в размере 2% и комиссия за перевод в новую собственность в размере 4%. Последний иногда делится пополам между покупателем и продавцом. Планируете ли вы взять ипотеку? Тогда вам, скорее всего, понадобится не менее 25% недвижимости в качестве первоначального взноса. Помимо него необходимо оплатить все сопутствующие расходы на документальное и юридическое сопровождение по сделке — это еще 6-7% от стоимостинедвижимости.

Вы также будете платить проценты по кредиту, которые варьируются, но составляют около 3-4% в зависимости от срока кредита и банка. Сделайте расчеты, чтобы установить бюджет — ваш агент может помочь вам на этом этапе.

Налоги

Налог на недвижимость в ОАЭ, как правило, отсутствует. Он компенсируется сборами и пошлинами. Однако при сдаче собственности в аренду собственник должен платить налог на прибыль: 5% на жилую и 10% на коммерческую.