Как сдавать квартиру в Дубае

Хотите начать сдавать квартиру в Дубае и получать стабильный доход, но не знаете, с чего начать? В этом материале — всё, что нужно знать: от подготовки и лицензий до поиска арендаторов, управления и расчета прибыли. Только актуальная информация по законам ОАЭ.

Можно ли сдавать квартиру в Дубае: правовая база

В Дубае сдача жилья как долгосрочно, так и краткосрочно разрешена, но регулируется законами RERA и DLD. Долгосрочная аренда регулируется Законом № 26/2007 и № 33/2008, Декретом № 43/2013 об ограничении роста арендной платы. Краткосрочная — требует лицензирования через DET (туристическая лицензия). А здесь читайте все о покупке недвижимости в Дубае.

Как подготовить недвижимость к сдаче

Ремонт и меблировка

Для долгосрочной аренды достаточно базового ремонта и качественной мебели. Для краткосрочной — желательно вложиться в стильные интерьеры, современную технику и дизайн, чтобы выделиться на рынке и повысить доход .

Фото, видео и презентация квартиры

Профессиональные фото и видео с акцентом на ключевые особенности привлекают больше клиентов. Показ всех помещений, удобств и близости к инфраструктуре обязателен — особенно для краткосрочной аренды.

Чек-лист подготовки квартиры

• Осмотреть и устранить мелкие недостатки

• Подключить DEWA, получить квитанцию

• Сделать уборку и профессиональную фотосессию

• Получить сертификаты безопасности (для краткосрочной аренды)

Виды аренды: посуточная или долгосрочная

• Долгосрочная (от 6–12 месяцев и более) — стабильный доход, меньше хлопот.

• Краткосрочная (от суток до месяца) — потенциально выше доход (7–9 % годовых в ключевых районах vs 5–6 % долгосрочных).

Как зарегистрировать аренду: легализация и документы

Ejari: что это и зачем нужно

Система Ejari регулирует права арендодателя и арендатора. Регистрировать контракт через онлайн систему Ejari обязателен. Без регистрации нет юридической защиты.

Лицензия на краткосрочную аренду

Краткосрочная аренда требует лицензирования в ведомствах DET/DTCM, максимум для 8 объектов на индивидуального собственника, обязательна страховка и соблюдение правил по зонам.

Налоги, штрафы, ответственность

В ОАЭ нет подоходных налогов на аренду, но требуется сбор Tourism Dirham для краткосрочной. За нелегальную сдачу возможны крупные штрафы до AED 1 млн. Узнайте также, как приобрести квартиру в Дубае в кредит.

Как установить арендную плату

Использование RERA Rental Index

Закон регулирует рост арендной платы по RERA. При увеличении платите не более разрешенного диапазона, уведомив арендатора за 90 дней.

Анализ рынка и сравнение аналогов

Стоит изучить текущие объявления и средние ставки в вашем районе, чтобы определить конкурентную цену.

Учет сезонности

Для краткосрочной аренды цена меняется от пикового (ноябрь–апрель) до низкого сезона (лето) .

Поиск арендаторов: самостоятельно или через агентство

Где публиковать объявления

• Долгосрочная: Property Finder, Bayut и др.

• Краткосрочная: Airbnb, Booking.com, Vrbo и др.

Как проверить арендатора

Для долгосрочных — проверка паспорта, визы, кредитной истории. Для краткосрочных — рейтинги, отзывы, оплата депозита.

Услуги агентств и управляющих компаний

Агентства берут ~5–10 % от аренды. Для краткосрочных возможно подключение property management с полной услугой (встреча, уборка).

Договор аренды и депозиты

Что обязательно указать в договоре

• Стороны, объект, срок

• Размер аренды и срок оплаты

• Условия расторжения и продления

• Права и обязанности сторон

Размер и возврат депозита

Обычно 5–10 % от годовой аренды. Возвращается по окончании при отсутствии повреждений.

Обязанности сторон

Арендодатель — обеспечивает жилье, ремонт. 

Арендатор — своевременно платит, не нарушает правила сообщества.

Как управлять арендой удаленно

Управляющие компании: как выбрать

Оценивайте репутацию, пакет услуг, стоимость. Хорошая компания берет 8–20 % с долгосрочных, до 30 % с краткосрочных арендами.

Мониторинг состояния квартиры

Регулярные инспекции, фотоотчеты после каждой смены арендатора, связь с техникой.

Сервисные и срочные вопросы

Управляющие решают мелкие ремонты, аварии и уборку без вашего участия.

Доход от аренды: сколько можно заработать

• Краткосрочная: средний доход AED 158 000/год ($43 000).

• Долгосрочная: стабильные доходы, но ниже доходности — 5–6 % vs 7–9 % у краткосрочной в популярных районах .

Когда стоит повышать арендную плату и как это сделать легально

Повышение возможно при окончании срока контракта и с учетом RERA-индекса. Необходимо уведомить не позднее чем за 90 дней и использовать калькулятор RERA для определения допустимого уровня увеличения .

Что делать при проблемах с арендатором

Просрочка платежей

Сначала — напоминание. При отсутствии ответа — обратиться в Rent Dispute Settlement Centre (RDSC) через RERA.

Повреждение имущества

В этом случае для покрытия расходов собственник имеет право использовать депозит, зафиксировать фото/видео, обратиться в RDSC в случае спора. Прочитайте, как получить резидентскую визу в ОАЭ при покупке недвижимости.

Процедура выселения

Требует подачи жалобы в RDSC, решение принимает суд. Процесс может занять несколько месяцев, но обязательно проходит через легальные инстанции.