Токенизация недвижимости в Дубае

Что такое токенизация недвижимости

Это преобразование права собственности или экономического интереса в объект недвижимости в цифровые токены, зафиксированные в блокчейне. Один токен отражает долю в конкретном объекте и дает право на получение части дохода от аренды и роста стоимости. В Дубае такая модель применяется к жилым и коммерческим объектам, включая апартаменты, виллы и офисные здания.

Токенизация недвижимости квартира в Дубай позволяет инвестировать в объект стоимостью от 1–3 млн AED, владея долей от 0,1–1% без физического оформления собственности.

Как работает токенизация недвижимости

Механизм токенизации в Дубае выглядит следующим образом:

1. Девелопер или владелец передает объект в специальную SPV-компанию.
   

2. Земельный департамент DLD регистрирует объект и подтверждает право владения SPV.
   

3. На блокчейн-платформе выпускаются токены, каждый из которых эквивалентен доле в объекте.
   

4. Инвесторы покупают токены за AED или стейблкоины.
   

5. Доход от аренды распределяется ежеквартально пропорционально количеству токенов.
   

Все операции проходят через лицензированную платформу, данные фиксируются в цифровом реестре.

Правовое регулирование токенизации недвижимости в Дубае

В 2024–2025 году DLD совместно с VARA и DIFC запустил регулируемую модель токенизации. Земельный департамент официально признал цифровые доли как допустимую форму владения инвестиционным правом.

Ключевые требования:

• обязательная регистрация объекта в DLD;
  

• полное соответствие KYC/AML;
  

• запрет анонимного владения;
  

• хранение данных в государственных реестрах.
  

Каждый проект проходит проверку перед запуском. Нелицензированные схемы запрещены.

Преимущества токенизации для инвесторов

Основные преимущества для инвесторов в 2025 году:

• вход от 2 000–5 000 USD;
  

• средняя доходность 6–9% годовых от аренды;
  

• отсутствие налога на доход и прирост капитала;
  

• прозрачный рынок с государственным контролем;
  

• возможность продажи токенов в течение 3–10 рабочих дней.
  

Инвестор получает доступ к рынку Дубая без необходимости открытия компании или ВНЖ.

Риски и ограничения

Существуют конкретные риски:

• снижение арендных ставок в отдельных районах;
  

• ограниченная вторичная ликвидность вне платформы;
  

• зависимость от оператора проекта;
  

• невозможность самостоятельного управления объектом.
  

Токены не дают права проживания и не подходят для получения резидентской визы.

Примеры токенизации недвижимости в Дубае

В 2025 году в Дубае реализованы проекты токенизации в районах Downtown Dubai, Business Bay и Dubai Marina. Средний чек одного проекта – 10–50 млн AED, количество токенов – от 10 000 до 100 000. Некоторые инициативы были запущены при прямом участии DLD как часть стратегии цифровизации рынка.

Будущее токенизации недвижимости

К 2027 году Дубай планирует перевести до 7% всех сделок с недвижимостью в токенизированный формат. Ожидается интеграция токенов с государственными реестрами и расширение вторичного рынка. Токенизация станет стандартным инструментом инвестиционного рынка, особенно для международных инвесторов.