Договор аренды недвижимости в Дубае: краткий гайд

Аренда недвижимости в Дубае – это типичный юридический процесс, который включает в себя несколько этапов и имеет свои особенности. 

Как заключить договор аренды недвижимости в ОАЭ: пошаговое руководство

Подробнее рассмотрим шаги, которые необходимо выполнить для заключения договора аренды недвижимости в ОАЭ. 

1. Первый шаг – формирование оффера. Данный документ, как правило, регулирует общие положения об аренде, включая стоимость аренды и ее срок, а также число платежей, которые будут совершены арендатором.

2. Затем, для бронирования жилья необходимо внести страховой депозит, который составляет примерно 5% от общей суммы аренды. Эти средства временно хранятся у агента, а арендатор, в свою очередь, получает квитанцию, подтверждающую поступление денежных средств.

3. Для продолжения процедуры арендатор предоставляет агенту свой паспорт и копию визы / оригинал письма от спонсора или работодателя с информацией о статусе визы.

4. Если на объекте были обнаружены определенные дефекты или недочеты, то они сразу фиксируются с помощью фото- или видео-съемки. В зависимости от договоренности между сторонами, арендатору может быть предложено устранить данные дефекты. Тем не менее, арендодатель имеет возможность пойти по иному пути и включить пункт, указывающий на присутствие дефектов, в договор. 

5. Далее составляется и корректируется сам договор аренды. Важно, чтобы документ соответствовал местному законодательству, регулирующему правовые аспекты рынка недвижимости. Обычно договор разрабатывается агентом собственника, но его можно изменить с согласия обеих сторон. По желанию сторон он может быть составлен на английском языке.

6. На завершающем этапе сторонам предстоит зарегистрировать договор аренды, а также совершить первичные финансовые платежи, среди которых: 

- Непосредственная оплата стоимости аренды (чеки выписываются на имя арендодателя).

- Оплата страхового депозита в размере арендной платы за один месяц (он будет возвращен по окончании срока аренды недвижимости).

- Оплата комиссии агентству недвижимости в размере 2-5% от годовой суммы аренды, при условии регистрации агентства в RERA (RERA - одно из регулирующих подразделений, которое входит в земельный департамент Дубая).

7. Подписанный договор также должен утвердить арендодатель, а арендатор, со своей стороны, получает квитанцию о подтверждении всех платежей.

8. Затем договор вступает в силу, и арендатор получает ключи и карты доступа, следуя специальной форме передачи.

9. После выполнения этих шагов арендатор может зарегистрироваться в системе Ejari, авторизоваться в DEWA (Управление по электричеству и водоснабжению) или оформить NOC (сертификат об отсутствии возражений, который могут потребовать некоторые застройщики).

Цифровой Дубай: как зарегистрировать договор аренды в системе Ejari?

Ejari представляет из себя онлайн-систему, которая была запущена RERA и позволяет осуществить регистрацию договора аренды в Дубае. В соответствии с законом № 26 от 2007 года, все арендные соглашения на недвижимость должны быть зарегистрированы в системе в течение двух недель с момента заключения. После регистрации арендаторы получают сертификат Ejari, который используется для официального подтверждения адреса, доступа ко всем услугам эмирата и регистрации в DEWA.

Как внести договор в систему Ejari?

Чтобы зарегистрироваться в системе Ejari, необходимо:

1. Скачать приложение Dubai REST.

2. Выбрать раздел Services, а затем перейти в RERA.

3. Нажать кнопку "Регистрация контракта Ejari".

4. Заполнить анкету и прикрепить необходимые электронные документы на недвижимость.

5. Отправить заявку и дождаться, пока арендодатель одобрит ее через платформу Dubai REST.

Что нужно предоставить для регистрации в Ejari?

Для регистрации в системе необходимо предоставить:

- Договор аренды в оригинале.

- Подтверждение страхового депозита.

- Паспорт арендатора и действующую визу (если необходимо).

- Идентификационный номер арендатора/арендаторов в ОАЭ.

- Паспорт арендодателя (для физических лиц).

Регистрация в Ejari: ответственность арендатора или арендодателя? 

За регистрацию несет ответственность арендатор, но эту процедуру может выполнить и собственник, и агент, и агентство по регулированию недвижимостью. Для этого необходимо посетить любой офис Ejari Services после регистрации в программе Dubai Rest.

С другой стороны, если вы турист и направляетесь в Дубай не на длительный срок, регистрировать договор в системе вам не придется. Краткосрочная аренда жилья в Дубае регулируется специально уполномоченным органом DEPT (Департаментом экономики и туризма) и не требует обязательной регистрации в системе. 

Ограничения по количеству людей, проживающих на территории жилья в Дубае

Количество людей, которые имеют право проживать в доме/квартире/апартаментах в ОАЭ, напрямую зависит от площади недвижимости:

- В студии - до 3 человек.

- В однокомнатной квартире - до 4 человек.

- В двухкомнатной квартире - до 6 человек.

Дубай строго регулирует локальный рынок недвижимости, поэтому превышение этих ограничений может повлечь за собой штрафы, которые, при нарушении правил RERA, бывают довольно значительными.

Дубай и система NOC

Также стоит помнить, что отдельные застройщики могут потребовать от арендатора предоставить NOC, или сертификат об отсутствии возражений. Для того, чтобы его получить, арендатору следует подготовить следующие документы: сертификат Ejari, форму заселения, фотокопии паспорта, визы и договора аренды. Как правило, стороны изначально обговаривают, будет ли от арендаторов требоваться предоставление NOC.