Как арендовать офис в Дубае, ОАЭ

Дубай давно зарекомендовал себя как одно из лучших мест в мире для начала или релокации бизнеса. Дубай предлагает динамичный темп для развития бизнеса, а также хорошо связанную транспортную систему, низконалоговые деловые сделки и стабильный финансовый сектор, что делает его идеальной средой для развития успешного бизнеса, как нового, так и существующего.

Одним из аспектов, гарантирующих успех вашей компании, является поиск подходящего помещения. К счастью, в Дубае расположено огромное количество коммерческой недвижимости, и город может похвастаться одними из самых хорошо развитых коммерческих объектов в мире.О том, как выбрать и  арендовать офисное пространство в Дубае, расскажем в этом материале. 

Типы офисных помещений в Дубае

Их много, в зависимости от потребностей вашего бизнеса.

Коворкинг-пространство (Flexi Desk)

Обычно это рабочие места, которыми пользуются сотрудники разных компаний. Они приходят на работу в коворкинг и работают в общем пространстве.

Если вы планируете открыть компанию в Дубае как начинающий предприниматель или фрилансер, то коворкинг-пространство – идеальный выбор.

Общие офисные помещения

Они похожи на коворкинги и разделены на небольшие частные пространства. Этот вариант может быть оптимальным, если вы планируете арендовать офис в ОАЭ для небольшой команды сотрудников, тем самым минимизируя стоимость аренды целого помещения.

Частное офисное помещение

Оно обычно представляет собой офис в здании, арендуемом компанией, для обеспечения конфиденциальности и безопасности в индивидуальном и персонализированном рабочем пространстве для своих сотрудников. Этот вариант может быть приемлемым, если у вас есть значительный бюджет и компания, со штатом не менее 10 сотрудников.

Обслуживаемое офисное помещение

Один из наиболее распространенных типов в Дубае, сдаваемых в аренду бизнес-центрами. Этот вариант предлагает вам полностью меблированный офисный люкс, оснащенный необходимыми удобствами.

Виртуальное офисное помещение

Это предпочтительный вариант для предприятий, которым не нужно физическое пространство. Виртуальный офис предоставляет вам физический адрес, такой как почтовый ящик, номер телефона и доступ к конференц-залу или офисному помещению при необходимости. Поэтому, если вы планируете начать малый и вам нужен только физический адрес, виртуальный офис может стать подходящим вариантом.

Выбор местоположения офиса

Стратегические факторы при выборе локации:

Доступность и удобство: отдайте приоритет расположению с легким доступом для вашей команды и клиентов. Близость к транспортной инфраструктуре, основным автомагистралям и просторным парковкам являются решающими факторами.

Соответствие отрасли: подумайте, соответствуют ли области юрисдикции вашей отрасли. Например, Dubai Media City привлекает творческие и медиа-компании, в то время как Дубайский международный финансовый центр (DIFC) обслуживает финансовые учреждения. Нахождение в окружении соответствующих игроков может способствовать возможностям для налаживания связей и потенциального сотрудничества.

Близость к удобствам: оцените наличие необходимых удобств в окрестностях. Доступ к ресторанам, кафе, тренажерным залам и другим объектам может улучшить общий опыт работы для вашей команды.

Стоимость: цены на аренду могут значительно различаться в зависимости от местоположения. Ключевые районы, такие как Business Bay, предлагают престиж, но и стоят недешево. Такие районы, как Bur Dubai или Jumeirah Lake Towers, могут предложить хороший баланс между доступностью и центральным расположением. 

Потенциал роста: подумайте о своих будущих потребностях. Выберите местоположение, которое может удовлетворить ваш ожидаемый рост, что позволит вам легко масштабировать общее офисное пространство в том же здании или комплексе, если это необходимо.

Дополнительные факторы для рассмотрения:

Атмосфера сообщества: соответствует ли окружающая местность культуре вашей компании? Современные и модные районы, такие как Dubai Design District, могут вдохновлять на творчество, в то время как устоявшиеся деловые районы, такие как Deira, могут предложить более традиционную рабочую среду.

Наличие поставщиков: найдите надежных поставщиков общих офисных помещений в ваших предпочтительных местах. Сравните предлагаемые удобства, ценовую политику и общую эстетику рабочего пространства, чтобы найти наиболее подходящее для вашей компании.

Восприятие клиентами: подумайте о том, какое впечатление производит на клиентов местоположение вашего общего офиса. Престижный адрес может создать профессиональный имидж и повысить доверие к бренду.

Виды арендных договоров

Валовая аренда — это базовый тип аренды, при котором арендатор ежемесячно платит заранее определенную арендную ставку, в то время как арендодатель берет на себя все сопутствующие расходы на имущество, включая обслуживание, страхование и налоги.

Аренда земли используется в ситуациях, когда арендатору предоставляется право построить здание на участке земли для своих деловых целей. По истечении срока аренды арендодатель получает обратно свою землю вместе со зданием.

Аренда с тройной нетто-стоимостью — наименее популярный тип аренды, поскольку она довольно затратна для арендаторов, но очень выгодна для арендодателя. В этом случае арендатор платит арендную плату и берет на себя расходы, связанные со страхованием, налогами, обслуживанием и т. д.

Аренда с измененной нетто-стоимостью  — наиболее предпочтительный тип аренды, поскольку она имеет много преимуществ для арендодателей и арендаторов, а расходы делятся между обеими сторонами.

Необходимые документы для аренды офиса

Стандартный пакет документов включает:

• доказательство права собственности на бизнес;

• паспорт учредителя/собственника бизнеса;

• копия визы резидента;

• копия Emirates ID;

• соответствие помещения существующим планам;

• Необходимые разрешения на использование помещения.

Система EJARI и регистрация договора

Все сделки с недвижимостью в Дубае, включая коммерческую аренду, регулируются Ejari — государственной программой, которая регулирует все договоры аренды. Крайне важно убедиться, что все договорные условия надлежащим образом указаны в договоре, чтобы избежать любых споров в дальнейшем. 

Это особенно важно, если вы планируете вносить какие-либо изменения или осуществлять отделочные работы в помещении — после регистрации в системе правки внести будет невозможно.

Платежи и бюджетирование

Арендодатели в Дубае, особенно на рынке коммерческой недвижимости, предпочитают, чтобы арендные платежи производились чеками, независимо от типа арендуемой недвижимости. Чеки могут быть выписаны с личного счета владельца или банковского счета компании.

Большинство арендодателей в Дубае просят внести авансовый платеж аренды одним чеком — это означает, что вам нужно будет заплатить арендную плату за весь год одним разом. При этом рынок коммерческой недвижимости в ОАЭ гибкий, и некоторые арендодатели принимают несколько чеков в качестве оплаты — обычно разбитых на два, четыре или иногда даже шесть чеков, выплачиваемых в течение года.

Визовый процесс для сотрудников

Компании могут предлагать визы иностранным работникам на основе их опыта. Однако эта привилегия ограничена типом и площадью офиса вашей компании. Правила таковы:

• До трех виз для компании, работающей в офисе типа flexi-desk.

• До пяти виз разрешено для компании, работающей в обслуживаемом офисе.

• Компания, работающая в физическом пространстве, может подать заявку на получение визы на основе площади покрытия своего офиса. Одна виза может быть подана на каждые 8 квадратных метров офисного пространства.

Особенности субаренды офисных помещений

В Дубае субаренда регулируется статьей 24 Закона № 26 от 2007 года. В законе указано, что арендатор должен получить письменное согласие арендодателя перед сдачей недвижимости в субаренду, если иное не указано в договоре аренды.

Кроме того, согласно статье 25, субаренда недвижимости в Дубае без письменного разрешения арендодателя является причиной расторжения договора. Проще говоря, если иное специально не указано в договоре аренды, арендаторам не разрешается сдавать недвижимость в Дубае в субаренду без согласия арендодателя. 

Запрос разрешения у арендодателя

Если в договоре не указано иное, арендаторам необходимо получить сертификат об отсутствии возражений (NOC) от арендодателя. 

Обратите внимание, что в случае, если арендодатель одобряет субаренду имущества, арендатор несет ответственность за любой ущерб, нанесенный имуществу субарендаторами.

Досрочное расторжение арендного договора

Стандартно, для досрочного расторжения договора арендаторы должны предоставить арендодателю уведомление за 90 дней. Однако были внесены поправки в отдельные статьи Закона 22 от 2007 года, и теперь для досрочного расторжения договора аренды 90-дневный период уведомления не требуется. 

Согласно Закону № (33) от 2008 года, арендаторы могут досрочно расторгнуть свои договоры без штрафных санкций. Обновленный закон об аренде в Дубае отдает приоритет условиям, изложенным в договорах аренды. Поэтому арендаторы должны знать пункт о расторжении в своем договоре до его подписания.

При подписании договора арендаторы должны убедиться, что пункт о расторжении упомянут в договоре аренды. Именно он будет иметь основную силу.

Действия после подписания договора

После подписания договора аренды офиса необходимо:

• Подключить электричество и воду в Дубайском управлении электроснабжения и водоснабжения (DEWA).

• Застраховать имущество от ущерба, чтобы обеспечить непрерывность бизнес-операций.

• Организовать приезд профессионального подрядчика для отделки помещения (при необходимости).