Финансовый лизинг и аренда в ОАЭ

Лизинг - важный аспект бизнеса в ОАЭ, особенно когда речь идет о финансах корпораций и дорогостоящем капитальном оборудовании: промышленных машинах, транспортных средствах, самолетах, судах, а также недвижимости. 

Федеральный закон ОАЭ № 8 от 2018 года о финансовом лизинге (Закон) вступил в силу 1 января 2019 года с целью регулирования предоставления лизинговой деятельности в ОАЭ. Лизинг активов имеет основополагающее значение для предприятий малого и среднего бизнеса (МСП), поскольку позволяет им получать выгоду и использовать эти активы без необходимости нести значительные первоначальные капитальные затраты (либо за счет оборотного капитала, либо за счет банковского финансирования). Договор лизинга поддерживает компании, работающие над промышленными и коммерческими проектами, позволяя им арендовать оборудование и недвижимость с правом или возможностью получать в собственность арендуемое имущество в конце лизингового периода. Лизинг также становится все более популярным инструментом финансирования в секторах транспорта и логистики. Он уже давно используется в отношении самолетов и авиационных двигателей, а также судов и других морских активов, таких как контейнеры. В этом материале рассмотрим ключевые положения Закона и возможности для лизинга оборудования и транспорта, авиационной и судоходной техники и недвижимости в ОАЭ. 

Финансовый лизинг и аренда: ключевые аспекты 

Законодательство ОАЭ описывает некоторые ключевые аспекты процесса лизинга, касающиеся взаимодействия с Центральным банком Эмиратов, а также правил заключения контрактов и регистрации.   

Лицензия Центрального банка ОАЭ

Все организации, осуществляющие деятельность по финансовой аренде Эмиратах, должны иметь на это лицензии от Центрального банка. Закон не определяет, что будет считаться деятельностью по финансовой аренде «внутри государства», однако включает лицензирование филиалов иностранных компаний, находящихся за пределами ОАЭ и предоставляющих услуги аренды.

Контракты

Закон рассматривает договоренности, содержащиеся в договорах на поставку, в соответствии с которыми Арендодатель приобретает арендованное имущество у поставщика с целью сдачи в аренду. Для целей Закона «арендованное имущество» включает в себя любое движимое имущество и недвижимость (в том числе объекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства), на которые распространяется право пользования.

Регистрация договоров финансовой аренды

Все договоры аренды должны быть зарегистрированы в Реестре. Обязанность регистрации лежит на Арендодателе, а не на арендаторе. Кроме того, арендодатель должен получить лицензию Центрального банка ОАЭ и может зарегистрировать или аннотировать любые договоры аренды, которые будут квалифицироваться как договоры финансовой аренды в соответствии с Законом.

Использование и защита арендодателя и арендатора

Закон четко определяет, как следует поступать с арендованным имуществом в случае неисполнения обязательств или неплатежеспособности сторон. С точки зрения арендатора, Закон предоставляет арендатору право беспрепятственного пользования, разъясняя, что арендованное имущество не может быть конфисковано третьими лицами во исполнение долга арендодателя (статья 20). В случае ликвидации или банкротства арендодателя арендатор может выбрать либо продолжить действие договора финансовой аренды, либо передать арендованное имущество ликвидатору или конкурсному управляющему и взыскать причитающиеся ему суммы (статья 23).

Предписывающие положения договоров финансовой аренды

Закон во многом является предписывающим в отношении положений, которые должны быть включены в договор финансовой аренды, а также прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

К ним относятся: имена и реквизиты арендодателя и арендатора; подробное описание предмета лизинга; срок договора лизинга; цель использования предмета лизинга и пределы такого использования; арендная плата, количество платежей и сроки оплаты; техническое обслуживание арендованных активов; условия передачи предмета лизинга лизингополучателю; право арендатора владеть арендованным активом; материальные права и обязанности арендодателя и арендатора; сведения об поставщике (т. е. физическом или юридическом лице, поставляющем арендованный актив арендодателю); и сторона, выбравшая поставщика.

Другие положения

Закон также содержит положения, касающиеся условий, которые должны содержаться в договоре финансовой аренды (статья 4); отношений между арендодателем, арендатором и любым поставщиком/производителем арендованного имущества (Статьи 10, 16 и 19) и его доставки (Статьи 15 и 16); права арендатора на приобретение арендованного имущества и необходимое вознаграждение за него (Статья 21); санкций за несоблюдение Закона (статьи 32-36), которые включают тюремное заключение и штрафы, сумма которых варьируется в зависимости от типа и серьезности нарушения.

Особенности лизинга активов в ОАЭ

Лизинг оборудования и транспортных средств

Все промышленное движимое оборудование и транспортные средства (например, промышленные транспортные средства, краны и т. д.), независимо от того, считаются ли они «пригодными к эксплуатации» или нет, будут считаться арендованным имуществом, если они являются предметом договора финансовой аренды и, следовательно, положения Закона будут применяться к такому оборудованию. Однако статья 5(3) Закона подразумевает различие между «пригодными к эксплуатации» активами (которые требуют регистрации в специальном реестре в Управлении дорог и транспорта в ОАЭ (RTA) и другими транспортными средствами, которые не требуют такой регистрации. Договоры финансовой аренды также необходимо регистрировать в RTA, а также в Реестре.

Авиация

Учитывая характер и структуру лизинговых сделок с воздушными судами и авиационными активами (например, двигателями), применение Закона к таким активам не совсем однозначно. В теории закон применяется к финансовой аренде с эмиратскими авиакомпаниями (Emirates, Etihad, FlyDubai и т. д.), даже если арендодателем является компания специального назначения и учрежденная в другой юрисдикции (например, Британские Виргинские острова, Каймановы острова и т. д.). Закон, как правило, не будет применяться к структурам финансового лизинга, которые более распространены при финансировании корпоративных самолетов, когда предприятием-арендатором является компания, зарегистрированная в другой юрисдикции (например, Британские Виргинские острова, Каймановы острова и т. д.), даже если самолет зарегистрирован в ОАЭ, и структура гарантируется конечным бенефициарным владельцем, постоянно проживающим в ОАЭ. В этом случае договор финансовой аренды обычно не заключается с контрагентом из ОАЭ, поскольку сама лизинговая деятельность не осуществляется на территории Эмиратов.

Однако большинство сделок по лизингу коммерческих самолетов структурированы как операционная, а не финансовая аренда (которая, на первый взгляд, не подпадает под действие Закона). При этом на рынке наблюдается ряд «гибридных» структур, посредством которых арендатору/авиакомпании может быть предоставлен опцион на покупку. 

Перевозки

Многие из соображений, отмеченных выше в отношении лизинга в авиационном секторе, в равной степени применимы к фрахтованию судов и лизингу других морских активов (например, контейнеров), когда арендатором или фрахтователем является судоходная компания ОАЭ. В Законе ничего не говорится о том, включает ли государство свободные зоны в ОАЭ, но, если предположить, что это так, правила также будут распространяться на судоходные компании, зарегистрированные в фризонах.

При этом большинство морских транзакций структурируются через организации, зарегистрированные или учрежденные в оффшорных юрисдикциях, и маркируются и закладываются в юрисдикциях, где существуют открытые реестры, таких как Багамские Острова, Либерия, Маршалловы Острова и Панама. Таким образом, на практике воздействие Закона на морскую отрасль ограничено только теми сделками, в которых участвуют эмиратские предприятия и суда под флагом ОАЭ.

Недвижимость

Определение «арендуемое имущество» содержит ссылку на «недвижимость», в частности, на «недвижимые объекты, находящиеся в стадии строительства, которые могут подлежать правовым актам в соответствии с положения действующего законодательства». Общая применимость Закона к аренде коммерческой недвижимости в Дубае, которая дает арендатору/арендатору право на ее приобретение, означает, что Закон охватывает так называемые соглашения об аренде с правом выкупа. Поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы любые договоры аренды, предусматривающие такие соглашения, не противоречили положениям Закона, а рассматривались и регистрировались в соответствии с его требованиями.

Таким образом, коммерческий лизинг в ОАЭ – сложный процесс, требующий тщательного рассмотрения и внимания к деталям. Независимо от того, являетесь ли вы устоявшейся компанией, стремящейся к расширению, или стартапом, ищущим свое первое офисное помещение, крайне важно знать правила для арендаторов в Дубае. Введение соответствующего Закона обеспечивает основу для ведения бизнеса по финансовой аренде в стране.