Страхование недвижимости в ОАЭ

В ОАЭ страхование недвижимости — важный элемент финансовой защиты владельцев и арендаторов. После рекордных ливней апреля 2024 года, которые привели к крупнейшим в истории страны застрахованным убыткам по имуществу, интерес к полисам резко вырос, а условия — обновились. Для многих объектов часть рисков покрывается «мастер-полисом» сообщества, но ответственность за интерьер, содержимое квартиры/виллы и гражданскую ответственность обычно остаётся на собственнике или арендаторе.

Страхование недвижимости в ОАЭ: зачем оно нужно

Главная цель — защитить здание (или отделку) и содержимое от пожара, залива, кражи, стихийных бедствий, а также покрыть гражданскую ответственность перед соседями и третьими лицами. События 2024 года показали, что наводнения и штормовые осадки — не теоретический риск даже для Персидского залива: оценка застрахованных убытков по имущественным линиям в ОАЭ достигала 1,8–2,3 млрд $. На этом фоне премии по домашним полисам в 2025 году выросли примерно на 17% к концу 2024 года.

Законы и требования к страхованию недвижимости

В ОАЭ страховой сектор регулируется Центральным банком ОАЭ (CBUAE), который после консолидации полномочий бывшего Insurance Authority устанавливает правила поведения, лицензирования и защиты прав потребителей. Это задает единые стандарты к полисам, урегулированию убытков и раскрытию информации. 

Требования к страхованию на уровне недвижимости зависят от эмирата и типа собственности:

Дубай.Для многоквартирных и «совместно владеемых» объектов (Jointly Owned Property) закон Дубая № 6 от 2019 года возлагает на управляющую структуру обязанность страховать общее имущество сообщества (мастер-страхование). Это покрывает конструктив и общие зоны, но не личное имущество резидентов.

Абу-Даби. Регулирование совместно принадлежащей недвижимости содержится в Законе № 3 от 2015 года и последующих обновлениях Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT), принятых в 2025 году для усиления защиты инвесторов и устойчивости управляемых сообществ. Мастер-страхование общих частей — стандартная практика в рамках этих норм.

Отдельно отметим ипотеку: банки обычно требуют страхование объекта (и/или жизни заемщика) как условие выдачи кредита — это не «общенациональная обязанность», а банковский стандарт на уровне договора.

Виды страховых полисов для недвижимости

Buildings/Structure (здание, отделка, встроенные элементы). Покрывает конструктив и фиксированную отделку: стены, крышу, стационарные кухни/санузлы, встроенную технику — прежде всего от пожара, взрыва, залива, стихийных бедствий (если включены), вандализма. В кондоминиумах часть этого закрывает мастер-полис; владельцу квартиры может понадобиться «страхование улучшений/отделки». 

Contents (движимое имущество). Мебель, техника, личные вещи, предметы быта — дома и обычно частично «вне дома» по отдельным лимитам. 

Liability (гражданская ответственность). Убытки третьих лиц из-за ваших действий или дефектов имущества (например, залили соседей). Часто включается в домашние полисы.

Дополнительные опции: от кражи со взломом, альтернативного проживания (временное жильё при ремонте после страхового случая), «кат-риски» (наводнение, шторм), страхование арендодателя от простоя аренды, страхование ценностей с расписом. Конкретный набор — в правилах страховщика.

Особенности страхования в Дубае и других эмиратах

Роль мастер-полиса. В Дубае и Абу-Даби управляющие организации JOP/HOA страхуют общие части (фасады, кровлю, лифты, паркинги). Резидентам это не заменяет личные полисы на содержимое и отделку. 

Различия по требованиям. Правовые рамки к управлению совместной собственностью администрируют разные ведомства: в Дубае — RERA/Департамент земельных ресурсов, в Абу-Даби — DMT; в 2025 году Абу-Даби обновил блок норм по «совместной» недвижимости и управлению общим имуществом. 

Климатические риски. После осадков 2024 года страховщики шире оценивают риски ливневых подтоплений и шторма при андеррайтинге, особенно в локациях с эпизодами скопления воды.

Стоимость страхования недвижимости в ОАЭ

Диапазоны зависят от типа объекта, локации, лимитов и франшизы. Ориентиры рынка:

Домашнее содержимое в квартире среднего размера часто страхуют в диапазоне примерно AED 300–1 000 в год при умеренных лимитах и стандартных рисках; премии в 1К – 2К+ AED характерны для расширенных пакетов и вилл. После событий 2024 года средний ценник вырос (порядка +17% кв/кв в начале 2025 года).

Здание/структура (для вилл) традиционно рассчитывается от страховой стоимости (reinstatement value) и может составлять доли процента в год от суммы покрытия; точные ставки зависят от материала стен/кровли, инженерии, истории убытков и включенных «кат-рисков». 

Важно: итоговую премию формируют: адрес и этажность, наличие ливневок/подвалов, история претензий, тип охраны, уровень износостойкости отделки, размер франшизы и перечень дополнительных рисков. После апрельских ливней 2024 года рынок всё ещё «перенастраивает» тарифы.

Как выбрать страховую компанию и полис

1. Проверяйте лицензию страховщика в CBUAE и репутацию по урегулированию. Работайте с компаниями и брокерами, действующими в правовом поле ОАЭ.

2. Сверьте мастер-полис сообщества. Поймите, что уже покрыто страховкой здания, и докупите «пробелы» (отделка, содержимое, личная ответственность).

3. Уточните «кат-покрытие». Наличие/объём покрытия наводнения, шторма, внезапные осадки, а также лимиты на альтернативное проживание. 

4. Читайте исключения и франшизы. Обратите внимание на износ, скрытые дефекты, медленную утечку/просачивание, ущерб из-за некачественного монтажа и т. п. 

5. Сравнивайте не только цену, но и сервис. Каналы подачи заявлений, сроки осмотра, возможность «cashless» ремонта, мобильные осмотры.

Что покрывает страховка и в каких случаях не платят

Обычный «домашний» полис (в зависимости от условий) покрывает: пожар, взрыв, удар молнии, залив, кражу со взломом, стихийные бедствия (если включены), ответственность перед соседями, альтернативное проживание на период ремонта. Неоплачиваемые случаи часто связаны с:

• естественным износом и постепенным ухудшением;

• конструктивными/строительными дефектами;

• недостаточным обслуживанием;

• долговременной утечкой/просачиванием;

• умышленными действиями, войной, радиоактивными рисками;

• превышением лимитов или нарушением условий безопасности (например, оставленное без присмотра открытое жилье). 

Конкретный перечень — в правилах полиса и приложениях. 

Советы по страхованию недвижимости

• Сделайте опись имущества с фото-подтверждениями и храните чеки/гарантии — это ускорит урегулирование.

• Уточните восстановительную стоимость отделки (особенно для вилл и дизайнерского ремонта). Недострахование ведёт к пропорциональным выплатам.

• Проверьте инженерные риски: обратные клапаны, герметизация, состояние кровли и ливневой системы. Профилактика уменьшает и ущерб, и премию.

• Согласуйте ответственность арендатор—арендодатель в договоре найма: кто страхует отделку, кто — содержимое.

• Выберите разумную франшизу:  выше франшиза — ниже премия, но проверьте «болевой порог» для бытовых инцидентов.

• Раз в год пересматривайте лимиты и адресные риски — тарифы и карта рисков меняются.